Москва становится более привлекательной для инвесторов и вошла в ТОП-10 европейских городов благоприятных для инвестиций в недвижимость.

Согласно обзору “Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2012 году”

14 февраля 2012 года, Москва. - Из-за экономического кризиса в Европе в европейском секторе недвижимости царит неопределенность. Делая выбор в пользу определенных рынков, инвесторы в первую очередь  смотрят на города с точки зрения  “безопасных гаваней”  для инвестиций, а не быстроразвивающихся центров. При этом, особое внимание уделяется узкоспециализированным непрофильным инвестициям как альтернативе инвестициям в традиционные виды недвижимости – эти выводы сделаны  в обзоре «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2012 г.» (Emerging Trends in Real Estate® Europe 2012), подготовленном PwC и Urban Land Institute (ULI). Данный обзор содержит результаты  интервью, проведенных с более 600 руководителями ведущих европейских компаний сектора коммерческой недвижимости, и анализа деятельности этих компаний. 

В обзоре говорится, что перспективы изменения ситуации в наступившем году будут зависеть от того, насколько последние  инициативы в сфере регулирования  повлияют на желание банков предоставлять коммерческие кредиты, а также от того,  не приведет ли очередное крушение финансовой системы, вызванное кризисом суверенного долга, к повсеместной передаче активов от банков к инвесторам.  

2012 год станет началом новой эры, первые годы которой будут характеризоваться скорее негативными тенденциями. По мнению авторов обзора, в этом году для снятия давления со стороны регулирующих органов и макроэкономической ситуации банки вынуждены будут отказаться от финансирования операций с недвижимостью. Уменьшение доли заемных средств не высвободит капитал для кредитования новых объектов недвижимости. Сроки, на которые будут выдаваться кредиты, сократятся, а процентные ставки по кредитам вырастут, и возникнет настоятельная необходимость в поиске альтернативных источников финансирования.

Джо Монтгомери, главный исполнительный директор ULI Европа, отметил: «Сильная нестабильность оказывает влияние на поставщиков долевого и долгового финансирования. Мы работаем в условиях, которые просто невозможно смоделировать. Неопределенность в отношении уровня риска, которому подвергаются банки в связи с возможностью дефолта по суверенному долгу,  в сочетании с неопределенностью в отношении изменений в регулировании, направленных на снижение этого риска, привела к сокращению некоторых секторов рынков капитала и их почти полному “параличу».

Джон Форбс, партнер по работе с компаниями сектора недвижимости и автор обзора, так комментирует ситуацию: «Главным вопросом 2012 года будет вопрос привлечения заемных средств. Пессимистические настроения относительно наличия источников заемных средств в этом году преобладают, и самые мрачные прогнозы идут от кредиторов. Только 6% кредиторов считают, что доступность заемных средств будет такой же, как в 2011 году, при этом 42% полагают, что этот показатель будет незначительно ниже, и 52% считают, что данный показатель будет существенно ниже.   Для многих это станет огромной проблемой, для других – создаст новые возможности, в частности для долевых инвесторов, которые в меньшей степени зависят от заемных средств, для тех, кто в состоянии использовать возможности, открывающиеся в связи с уменьшением банками доли заемных средств, а также для новых участников рынка – поставщиков долгового финансирования.   

Однако тот факт, что мнение респондентов о доступности долевого финансирования носит гораздо более позитивный характер, вызывает оптимизм.  Самой многообещающей является реакция институциональных инвесторов:  65% из них полагают, что долевое финансирование станет несколько более доступным, еще 10% считают, что оно будет существенно доступнее».

ТОП-10 европейских городов, привлекательных для инвесторов: добро пожаловать в Москву!

По данным отчета, рейтинг европейских городов в этом году вряд ли можно описать как «поражающий воображение», при том, что более половины городов продемонстрировали более низкие показатели по инвестициям, чем в прошлом году, включая такие крупные рынки, как Лондон, Франкфурт, Копенгаген, Мадрид и Рим. В число лидеров исследования вошли города, расположенные либо в Западной, либо в Северной Европе или в развивающихся регионах, примыкающих к Востоку. Пять городов-лидеров 2012 года включают: Стамбул, Мюнхен, Варшава, Берлин и Стокгольм.

• Стамбул занимает первое место в рейтинге городов по инвестициям и девелопменту второй год подряд. Его популярность в значительной мере связана с устойчивыми перспективами экономического роста и демографическими показателями (молодое быстрорастущее население). Развитие розничной торговли в Турции имеет особенно высокий потенциал, учитывая рост потребительских расходов и приход на рынок крупных международных компаний.  «Привлекательность Турции основывается на долгосрочных будущих перспективах», – отмечается в отчете «Новые тенденции».
• Мюнхен занимает второе место: с учетом самых низких показателей безработицы в Германии  его экономика воспринимается как пережившая недавний экономический кризис практически без потерь. Привлекательность города основывается на том, что его воспринимают как своего рода «безопасную гавань», насыщенный и ликвидный рынок, характеризующийся большей стабильностью, чем Франкфурт.
• Варшава занимает третье место в исследовании. Иностранные инвесторы воспринимают Варшаву более позитивно, чем внутренние инвесторы. Инвесторы прогнозируют возрастание значимости города как финансового центра Восточно-Европейского региона, что способствует развитию сектора офисной недвижимости.  Так же высоко оценивается и сектор розничной торговли: город привлек к себе внимание международных компаний розничной торговли.  Исключительно низкий процент незанятых площадей для розничной торговли  и ограниченное предложение позволяют сектору сохранить устойчивые позиции.
• Берлин, занимающий четвертое место в рейтинге, оказался самым привлекательным европейским рынком  для инвестиций в сектор жилой недвижимости.  Его привлекательность, как и привлекательность Мюнхена, основана на стабильности, и его популярность среди участников опроса отражает более широкие пути поиска безопасных зон в условиях сложившейся рыночной конъюнктуры. 
• Стокгольм, занимающий пятое место, – выбор инвесторов, занятых поиском безопасных городов. Стокгольм и Швеция в целом производят благоприятное впечатление на инвесторов благодаря высоким показателям деятельности на протяжении всего периода финансового кризиса.  Считается, что это один из самых устойчивых европейских рынков благодаря прочному финансовому положению государственного сектора и устойчивой экономике, ориентированной на экспорт. 

В дополнение к тому, что Стамбул прочно занимает место лидера в сфере инвестиций и девелопмента, в обзоре отмечено, что в топ-10 городов, привлекательных для инвесторов, в этом году вошла Москва. Среди российских участников опроса 82% планируют инвестировать больше средств в сектор недвижимости Москвы в этом году и 75% рассчитывают на рост доходов. 

По словам Хольгера Мюллера, Руководителя группы по оказанию услуг сектору недвижимости, PwC в России: “Если исторически Москва и напоминала аутсайдера в рейтинге городов, благоприятных для инвестиций в сектор недвижимости, то в этом году все отмечают, что ситуация кардинально меняется. Москва продемонстрировала более успешные показатели по многим параметрам: поднялась с 9-го на 2-ое место с точки зрения перспектив девелопмента, с 12-го на 2-ое место с точки зрения новых приобретений и с 12-го на 9-ое c точки зрения существующих объектов недвижимости. Это, безусловно, хорошие новости, которые также подтверждают, что рынок московской недвижимости становится намного более привлекательным для инвесторов. Позиции, которые заняла Москва, согласно обзору, свидетельствуют не только о её большом инвестиционном потенциале, но также о том, что инвесторы стали по-другому относиться к рискам, ведь после финансового кризиса недвижимость Москвы показала достаточно высокие результаты”.

Ещё несколько тенденций, отмеченных в новом обзоре:

Перемещение Лондона на более низкие позиции в рейтингах по новым инвестициям, существующим инвестициям и девелопменту. Респонденты выразили беспокойство по поводу сложностей, связанных с получением активов, сильной конкуренцией и ценообразованием, напоминающим пузырь, готовый вот-вот лопнуть.

Вероятность роста инвестиций на некоторых из 27 рынков, включенных в исследование.  Респонденты прогнозируют рост инвестиций в четверти всех городов – Берлине, Гамбурге, Стамбуле, Лондоне, Москве, Мюнхене и Стокгольме, но при этом отмечают, что  стоимость капитала и арендная плата, вероятно, останутся на прежнем уровне и не вырастут в результате инвестиционной деятельности. 

Респонденты из Ирландии («Ирландские участники опроса считают, что экономика их страны уже прошла через тяжелейший период») и Турции выразили наибольший оптимизм по поводу деловой уверенности и рентабельности бизнеса в ближайшие месяцы.  Наименее оптимистичными оказались оценки и прогнозы респондентов из Чешской Республики, Франции и Португалии.

Новые возможности для инвестиций

В обзоре «Новые тенденции» отмечается, что 2012 год будет посвящен поиску новых возможностей в сфере как долгосрочных, так и краткосрочных непрофильных инвестиций.

Рекомендации в отношении долгосрочных непрофильных инвестиций: 

• солнечные и ветровые электростанции, отмеченные респондентами как перспективные объекты с возможностями роста;
• газохранилища; 
• медицинские центры,  больницы и информационные центры передачи данных, которые представляют собой  стабильный  источник дохода. 

Рекомендации в отношении краткосрочных непрофильных инвестиций:

• здания, нуждающиеся в ремонте и расположенные на границе наиболее престижных районов крупных городов;
• бюджетные отели, особенно расположенные у вокзалов Лондона, таких как Ватерлоо, Паддингтон, Кингз Кросс или Ливерпульский (улица Бишопсгейт): участники опроса рекомендовали приобретать офисные помещения второго класса и  перестраивать их в жилые помещения массового сектора  недвижимости для сдачи в аренду);
• мезонинное финансирование для застройщиков жилой недвижимости; 
• жилые дома в Лондоне, которые можно перепродать богатым выходцам из Греции и Италии, которые хотят иметь собственный дом в стране, остающейся даже в условиях экономических трудностей более стабильной, чем эти две страны. 

По данным обзора, в этом году инвесторы будут и дальше уделять особое внимание конкретным объектам и сделкам вместо ориентации на страны, города или секторы экономики в целом. В отчете говорится, что сегодня нет объектов, о которых можно сказать: «это нужно купить». 

Примечания для редактора

Информация об Urban Land Institute

The Urban Land Institute (www.uli.org) является международным некоммерческим образовательным и исследовательским институтом, деятельность которого финансируется его членами. Миссия института заключается в осуществлении руководства в области рационального использования земли, а также создания и поддержки деятельности преуспевающих сообществ во всем мире. Институт был основан в 1936 году, и в настоящее время его членами являются более 30,000 специалистов и организаций, представляющих весь спектр знаний в области использования земель и девелопмента.

Информация о PwC

PwC в России предоставляет услуги в области аудита и бизнес-консультирования, а также налоговые и юридические услуги компаниям разных отраслей. В офисах PwC в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Краснодаре, Южно-Сахалинске и Владикавказе работают более 2 500 специалистов. Мы используем свои знания, богатый опыт и творческий подход для разработки практических советов и решений, открывающих новые перспективы для бизнеса.

Бренд PwC объединяет фирмы, входящие в глобальную сеть фирм PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL). Глобальная сеть объединяет более 169 000 сотрудников в 158 странах. Каждая фирма сети является самостоятельным юридическим лицом и не выступает в качестве агента PwCIL или любой другой фирмы сети. PwCIL не оказывает услуги клиентам. PwCIL не несет ответственность за действия или бездействие любой фирмы сети, не может контролировать профессиональные суждения, высказываемые фирмами сети, и не может никаким образом связать их каким-либо обязательством. Ни одна из фирм сети не несет ответственность за действия или бездействие любой другой фирмы сети, не может контролировать профессиональные суждения другой фирмы и не может никаким образом связать другую фирму сети или PwCIL каким-либо обязательством.

«PwC в России» означает фирмы сети PwCIL, осуществляющие деятельность в России.