Европейский рынок недвижимости переживает непростое время, но благодаря низким процентным ставкам остается привлекательным в долгосрочной перспективе
По данным 18-го выпуска отчета PwC и Urban Land Institute (ULI) «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости: Европа 2021», европейский рынок недвижимости находится в середине нижней точки экономического цикла на фоне долгосрочных структурных изменений в отрасли. Тем не менее в целом недвижимость относят к тем немногим классам активов, которые могут давать приемлемую доходность при низких или отрицательных процентных ставках.
- Согласно отчету PwC и ULI, наибольший потенциал роста рынка недвижимости прогнозируется в Берлине – за столицей Германии следуют и другие крупные немецкие города, демонстрирующие устойчивость к вызовам пандемии COVID-19.
- Лондон поднялся на две строчки и занял вторую позицию рейтинга – инвесторы считают, что у города есть хороший запас долгосрочной стоимости; Париж сохранил свое место в тройке лидеров.
- В 2021 году 55 % инвесторов планируют быть чистыми покупателями объектов недвижимости, однако надежность доходности непрофильных активов вызывает опасения.
- Центры обработки данных, логистические площадки и объекты для предприятий медико-биологической отрасли, считаются самыми перспективными направлениями развития сектора, тогда как традиционные основные – столкнутся с трудностями.
Проведенный PwC совместно с ULI опрос около 1 000 ведущих игроков отрасли в Европе показал, что наибольшему риску подвержены площади, арендуемые розничным компаниями, и офисные помещения, так как в условиях пандемии возникают проблемы с арендными платежами. Учитывая сложившуюся ситуацию, инвесторы все чаще обращают внимание на оценку операционных рисков арендаторов и используют свои компетенции в управлении недвижимостью для сохранения доходности своих активов.
Приток капитала в сектор недвижимости также показывает, что местные и европейские инвесторы будут играть более активную роль на европейском рынке. Большинство респондентов все еще ожидают увеличения притока капитала в Европу из Азии, однако в этом году их значительно меньше – участники опроса ссылаются на невозможность иностранных инвесторов лично осмотреть объекты недвижимости в Европе перед покупкой.
Ограничение свободы перемещения, в том числе деловых поездок, и возможное введение режима жесткого карантина и самоизоляции могут затруднить процедуру заключения сделок. Представители отрасли отрабатывают сделки, заключенные до пандемии, в рамках стандартных комплексных проверок и преимущественно с существующими партнерами.
Тем не менее оценка новых возможностей в условиях ограничений и затрудненные процессы налаживания контактов с новыми клиентами в эпоху видеоконференций могут значительно снизить объемы транзакций в будущем. Однако в такой ситуации преимущество могут получить игроки с более развитыми ресурсами, присутствующие во многих странах, что обеспечит прибыльность рынка недвижимости в более крупных государствах, таких как Германия, где имеется достаточная критическая масса активов и свобода передвижения в пределах страны не ограничена, а ряд ограничений можно обойти.
Массовый переход на цифру (“The Digital Switch”), ускоренные темпы цифровизации во всем мире, стимулируемые пандемией COVID-19, также влияют на предпочтения инвесторов по секторам: на данный момент наиболее перспективными направлениями считаются центры обработки данных, коммуникационные башни и оптоволокно. Кроме того, в контексте борьбы с COVID-19 хорошие результаты показывают сегменты медико-биологических наук и здравоохранения, а также жилая недвижимость, которая по-прежнему остается приоритетным направлением инвестирования.
«Сложности и вызовы, с которыми столкнулся европейский рынок недвижимости во время пандемии также актуальны и для России – этим и интересно это исследование для нашего рынка. Как и в Европе, у нас есть отрасли, несомненно, выигравшие от пандемии – это сегменты складской и жилой недвижимости, но также есть и глубоко пострадавшие, такие как торговая и гостиничная недвижимость, а также частично офисная. При этом интересно увидеть, что инвесторы в Европе заинтересованы в инвестициях в новые сектора недвижимости: дата-центры, коммуникационные вышки и здания, связанные со здравоохранением, помимо традиционных жилых и логистических объектов. Европейские рынки недвижимости продолжают жить в условиях ультра-низких процентных ставок и это помогает пережить негативные последствия пандемии. Благодаря этом, инвесторы обладают значительным объемом капитала и продолжат инвестировать в недвижимость, особенно в те сегменты, где есть уверенность спроса и потенциала в текущих условиях. В пострадавших отраслях есть ожидания по росту ставок капитализации, а в выигравших – возможна даже компрессия доходностей. Москва, также, как и все последние 5 лет, не входит в наиболее привлекательные города для инвестиций в недвижимость в Европе по мнению большинства респондентов. Это неудивительно, так как в период нестабильности капитал хочет сосредоточиться на своих основных рынках и с учетом ограничений участники исследования ожидают снижения потока трансграничных инвестиций во всем регионе. Российский рынок останется преимущественно локальным, поэтому оттока инвестиций скорее не почувствует».
«Для европейского рынка недвижимости наступает поворотный момент, когда необходимо определить свою будущую роль в развитии общества и найти решения к проблемам, вызванным пандемией и сопутствующими условиями неопределенности. COVID-19 ускорил развитие обозначившихся до пандемии тенденций, таких как цифровизация, удаленная работа, совершение покупок онлайн. Однако, принимая во внимание другие важные факторы – режим карантина и самоизоляции, государственная поддержка работников и компаний – трудно оценить долгосрочное влияние пандемии на отрасль. Обостренная пандемией погоня за прибылью по-прежнему привлекает инвесторов к недвижимости, особенно к ключевым и доходным объектам, таким как жилая недвижимость, в наименее затронутых коронавирусом регионах Европы».
Рейтинг инвестиционной и девелоперской привлекательности европейских городов
Отсутствие бума девелопмента в поздней фазе цикла – это хороший признак, указывающий на то, что спрос и предложение на рынке недвижимости в Европе в целом остались сбалансированными; такие тяжеловесы стабильности, как Берлин, Лондон и Париж, все еще способны привлекать долгосрочные инвестиции.
Рейтинг городов, представленный в отчете этого года, отражает осторожную тактику участников и возможности, формирующие повестку развития рынка; наибольший интерес вызывают города, ассоциирующиеся в сознании инвесторов с ликвидностью и стабильностью. Возглавляет список Берлин как привлекательный во всех отношениях объект инвестиций в 2021 году; инвесторы обнадежены эффективностью принятых Германией мер борьбы с COVID-19 на общенациональном уровне.
Общие перспективы европейских городов в 2021 г.: топ-10
| Общий рейтинг | Город |
1 |
Берлин |
2 |
Лондон |
3 |
Париж |
4 |
Франкфурт |
5 |
Амстердам |
6 |
Гамбург |
7 |
Мюнхен |
8 |
Мадрид |
9 |
Милан |
10 |
Вена |
Руководители компаний сектора недвижимости делают осторожные прогнозы: по результатам интервью, проведенных с июля по сентябрь 2020 года, наблюдается ощутимое снижение деловой уверенности – в этом году ее прогнозируют 28 % респондентов, а в 2019 – 13 %.
Кроме того, 44 % опрошенных ожидают снижения прибыльности против 15 % в 2019-м. Эпидемии или пандемии вызвали «обеспокоенность» или «сильную обеспокоенность» 88 % респондентов, тогда как 79 % были «обеспокоены» или «сильно обеспокоены» дестабилизацией международной политической обстановки.
Участники опроса возлагали большие надежды на планы центральных банков удерживать низкие процентные ставки как можно дольше; хорошим знаком респонденты также считают достаточный уровень инвестиционной активности даже в период действия самых жестких карантинных мер в Европе; многие ожидают начала использования накопленного капитала.
Рынки капитала
В 2021 году на фоне серьезных ограничений межконтинентального транспортного сообщения между Северной Америкой и Ближним Востоком ожидается усиление активности локальных (европейских) инвесторов.
Большинство респондентов (53 %) предвидят в 2021 году увеличение притока вложений азиатских инвесторов, которые первыми оправились от пандемии COVID-19, хотя их доля в общих инвестиционных объемах будет значительно ниже, чем в предыдущие годы. В следующем году около трети европейских инвесторов планируют увеличить объемы своих капиталовложений, чуть более половины прогнозируют стабильные объемы в будущем. Тем не менее 51 % участников опроса прогнозируют снижение объемов североамериканских инвестиций в европейские активы.
Перспективы сектора в 2021 году
Три из топ-4 типов недвижимости, согласно рейтингу исследования, выигрывают на фоне ускоренных темпов цифровизации во всем мире и изменений, вызванных COVID-19. Среди них – объекты недвижимости для центров обработки данных, коммуникационных башен и оптоволокна, а также логистическая инфраструктура.
Пандемия COVID-19 также усилила интерес к медико-биологическим наукам, и многие застройщики и инвесторы стараются узнать об этом традиционно узкоспециализированном секторе как можно больше, так как видят в нем существенный потенциал, обусловленный демографическим фактором и антицикличностью сектора.
Сдав несколько позиций по сравнению с прошлым годом, жилье по-прежнему остается интересным для инвесторов: три сектора из топ-10 в той или иной форме можно отнести к объектам жилой недвижимости.
С учетом массового распространения практики удаленной работы, неопределенности прогнозов эффекта от данной тенденции в долгосрочной перспективе и будущей роли физических рабочих мест в этом году офисные помещения не вошли в топ-10 наиболее привлекательных направлений; даже офисы, оборудованные для работы по гибкому графику / коворкинга, значительно опустились в рейтинге на фоне выжидательной тактики отрасли, игроки которой не уверены в том, к чему приведут наметившиеся тенденции в мире после пандемии.
| Общий рейтинг | Сектор | Инвестиционный рейтинг
|
Девелоперский рейтинг |
1 |
Центры обработки данных |
1 |
1 |
2 |
Логистические площади | 2 |
2 |
3 |
Медико-биологические науки |
3 |
3 |
4 |
Новая энергетика/инфраструктура |
5 |
4 |
5 |
Промышленные объекты/склады |
6 |
5 |
6 |
Здравоохранение |
7 |
7 |
7 |
Объекты жилой недвижимости, арендуемые частными лицами |
9 |
8 |
8 |
Доступное жилье |
8 |
6 |
9 |
Телебашни/оптоволокно |
4 |
13 |
10 |
Социальное жилье |
11 |
9 |
О PwC
В PwC мы работаем с целью укрепления доверия общества к бизнесу и решения важных проблем. PwC представляет собой сеть фирм в 155 странах мира, объединяющую свыше 284 000 специалистов, которые готовы оказывать качественные услуги в области аудита, бизнес-консультирования и налогообложения. Ознакомьтесь с более подробной информацией и расскажите нам о том, что важно для вас, на нашем сайте www.pwc.com.
Под «PwC» понимается сеть PwC и (или) одна или несколько входящих в нее фирм, каждая из которых является самостоятельным юридическим лицом. Более подробная информация представлена на нашем сайте www.pwc.com/structure.
Информация об Urban Land Institute
Urban Land Institute является международным некоммерческим научно-исследовательским институтом, деятельность которого финансируется его членами. Институт был основан в 1936 году, и в настоящее время его членами являются более 45 000 специалистов и организаций по всему миру, обладающих полным спектром знаний в области использования земель и девелопмента.
Институт насчитывает почти 4 000 членов в Европе в 14 страновых сетях национальных советов. Подробнее об институте читайте на сайте europe.uli.org, подписывайтесь на наш Twitter или присоединяйтесь к нашей группе в LinkedIn.
