Skip to content Skip to footer
Поиск

Загрузка результатов

Европейский рынок недвижимости переживает непростое время, но благодаря низким процентным ставкам остается привлекательным в долгосрочной перспективе

По данным 18-го выпуска отчета PwC и Urban Land Institute (ULI) «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости: Европа 2021», европейский рынок недвижимости находится в середине нижней точки экономического цикла на фоне долгосрочных структурных изменений в отрасли. Тем не менее в целом недвижимость относят к тем немногим классам активов, которые могут давать приемлемую доходность при низких или отрицательных процентных ставках.

  • Согласно отчету PwC и ULI, наибольший потенциал роста рынка недвижимости прогнозируется в Берлине – за столицей Германии следуют и другие крупные немецкие города, демонстрирующие устойчивость к вызовам пандемии COVID-19.
  • Лондон поднялся на две строчки и занял вторую позицию рейтинга – инвесторы считают, что у города есть хороший запас долгосрочной стоимости; Париж сохранил свое место в тройке лидеров. 
  • В 2021 году 55 % инвесторов планируют быть чистыми покупателями объектов недвижимости, однако надежность доходности непрофильных активов вызывает опасения.
  • Центры обработки данных, логистические площадки и объекты для предприятий медико-биологической отрасли, считаются самыми перспективными направлениями развития сектора, тогда как традиционные основные – столкнутся с трудностями. 

Проведенный PwC совместно с ULI опрос около 1 000 ведущих игроков отрасли в Европе показал, что наибольшему риску подвержены площади, арендуемые розничным компаниями, и офисные помещения, так как в условиях пандемии возникают проблемы с арендными платежами. Учитывая сложившуюся ситуацию, инвесторы все чаще обращают внимание на оценку операционных рисков арендаторов и используют свои компетенции в управлении недвижимостью для сохранения доходности своих активов.

Приток капитала в сектор недвижимости также показывает, что местные и европейские инвесторы будут играть более активную роль на европейском рынке. Большинство респондентов все еще ожидают увеличения притока капитала в Европу из Азии, однако в этом году их значительно меньше – участники опроса ссылаются на невозможность иностранных инвесторов лично осмотреть объекты недвижимости в Европе перед покупкой.

Ограничение свободы перемещения, в том числе деловых поездок, и возможное введение режима жесткого карантина и самоизоляции могут затруднить процедуру заключения сделок. Представители отрасли отрабатывают сделки, заключенные до пандемии, в рамках стандартных комплексных проверок и преимущественно с существующими партнерами.

Тем не менее оценка новых возможностей в условиях ограничений и затрудненные процессы налаживания контактов с новыми клиентами в эпоху видеоконференций могут значительно снизить объемы транзакций в будущем. Однако в такой ситуации преимущество могут получить игроки с более развитыми ресурсами, присутствующие во многих странах, что обеспечит прибыльность рынка недвижимости в более крупных государствах, таких как Германия, где имеется достаточная критическая масса активов и свобода передвижения в пределах страны не ограничена, а ряд ограничений можно обойти.

Массовый переход на цифру (“The Digital Switch”), ускоренные темпы цифровизации во всем мире, стимулируемые пандемией COVID-19, также влияют на предпочтения инвесторов по секторам: на данный момент наиболее перспективными направлениями считаются центры обработки данных, коммуникационные башни и оптоволокно. Кроме того, в контексте борьбы с COVID-19 хорошие результаты показывают сегменты медико-биологических наук и здравоохранения, а также жилая недвижимость, которая по-прежнему остается приоритетным направлением инвестирования.

«Сложности и вызовы, с которыми столкнулся европейский рынок недвижимости во время пандемии также актуальны и для России – этим и интересно это исследование для нашего рынка. Как и в Европе, у нас есть отрасли, несомненно, выигравшие от пандемии – это сегменты складской и жилой недвижимости, но также есть и глубоко пострадавшие, такие как торговая и гостиничная недвижимость, а также частично офисная. При этом интересно увидеть, что инвесторы в Европе заинтересованы в инвестициях в новые сектора недвижимости: дата-центры, коммуникационные вышки и здания, связанные со здравоохранением, помимо традиционных жилых и логистических объектов. Европейские рынки недвижимости продолжают жить в условиях ультра-низких процентных ставок и это помогает пережить негативные последствия пандемии. Благодаря этом, инвесторы обладают значительным объемом капитала и продолжат инвестировать в недвижимость, особенно в те сегменты, где есть уверенность спроса и потенциала в текущих условиях. В пострадавших отраслях есть ожидания по росту ставок капитализации, а в выигравших – возможна даже компрессия доходностей. Москва, также, как и все последние 5 лет, не входит в наиболее привлекательные города для инвестиций в недвижимость в Европе по мнению большинства респондентов. Это неудивительно, так как в период нестабильности капитал хочет сосредоточиться на своих основных рынках и с учетом ограничений участники исследования ожидают снижения потока трансграничных инвестиций во всем регионе. Российский рынок останется преимущественно локальным, поэтому оттока инвестиций скорее не почувствует».

Саян Цыренов, директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости, PwC в России

«Для европейского рынка недвижимости наступает поворотный момент, когда необходимо определить свою будущую роль в развитии общества и найти решения к проблемам, вызванным пандемией и сопутствующими условиями неопределенности. COVID-19 ускорил развитие обозначившихся до пандемии тенденций, таких как цифровизация, удаленная работа, совершение покупок онлайн. Однако, принимая во внимание другие важные факторы – режим карантина и самоизоляции, государственная поддержка работников и компаний – трудно оценить долгосрочное влияние пандемии на отрасль. Обостренная пандемией погоня за прибылью по-прежнему привлекает инвесторов к недвижимости, особенно к ключевым и доходным объектам, таким как жилая недвижимость, в наименее затронутых коронавирусом регионах Европы».

Лизетт ван Доорн, CEO ULI в Европе

Рейтинг инвестиционной и девелоперской привлекательности европейских городов

Отсутствие бума девелопмента в поздней фазе цикла – это хороший признак, указывающий на то, что спрос и предложение на рынке недвижимости в Европе в целом остались сбалансированными; такие тяжеловесы стабильности, как Берлин, Лондон и Париж, все еще способны привлекать долгосрочные инвестиции.

Рейтинг городов, представленный в отчете этого года, отражает осторожную тактику участников и возможности, формирующие повестку развития рынка; наибольший интерес вызывают города, ассоциирующиеся в сознании инвесторов с ликвидностью и стабильностью. Возглавляет список Берлин как привлекательный во всех отношениях объект инвестиций в 2021 году; инвесторы обнадежены эффективностью принятых Германией мер борьбы с COVID-19 на общенациональном уровне.

Общие перспективы европейских городов в 2021 г.: топ-10

Общий рейтинг Город

1

Берлин

2

Лондон

3

Париж

4

Франкфурт

5

Амстердам

6

Гамбург

7

Мюнхен


8


Мадрид

9
 

Милан

10
 

Вена

Руководители компаний сектора недвижимости делают осторожные прогнозы: по результатам интервью, проведенных с июля по сентябрь 2020 года, наблюдается ощутимое снижение деловой уверенности – в этом году ее прогнозируют 28 % респондентов, а в 2019 – 13 %.

Кроме того, 44 % опрошенных ожидают снижения прибыльности против 15 % в 2019-м. Эпидемии или пандемии вызвали «обеспокоенность» или «сильную обеспокоенность» 88 % респондентов, тогда как 79 % были «обеспокоены» или «сильно обеспокоены» дестабилизацией международной политической обстановки.

Участники опроса возлагали большие надежды на планы центральных банков удерживать низкие процентные ставки как можно дольше; хорошим знаком респонденты также считают достаточный уровень инвестиционной активности даже в период действия самых жестких карантинных мер в Европе; многие ожидают начала использования накопленного капитала.

Рынки капитала

В 2021 году на фоне серьезных ограничений межконтинентального транспортного сообщения между Северной Америкой и Ближним Востоком ожидается усиление активности локальных (европейских) инвесторов.

Большинство респондентов (53 %) предвидят в 2021 году увеличение притока вложений азиатских инвесторов, которые первыми оправились от пандемии COVID-19, хотя их доля в общих инвестиционных объемах будет значительно ниже, чем в предыдущие годы. В следующем году около трети европейских инвесторов планируют увеличить объемы своих капиталовложений, чуть более половины прогнозируют стабильные объемы в будущем. Тем не менее 51 % участников опроса прогнозируют снижение объемов североамериканских инвестиций в европейские активы.

Перспективы сектора в 2021 году

Три из топ-4 типов недвижимости, согласно рейтингу исследования, выигрывают на фоне ускоренных темпов цифровизации во всем мире и изменений, вызванных COVID-19. Среди них – объекты недвижимости для центров обработки данных, коммуникационных башен и оптоволокна, а также логистическая инфраструктура.

Пандемия COVID-19 также усилила интерес к медико-биологическим наукам, и многие застройщики и инвесторы стараются узнать об этом традиционно узкоспециализированном секторе как можно больше, так как видят в нем существенный потенциал, обусловленный демографическим фактором и антицикличностью сектора.

Сдав несколько позиций по сравнению с прошлым годом, жилье по-прежнему остается интересным для инвесторов: три сектора из топ-10 в той или иной форме можно отнести к объектам жилой недвижимости.

С учетом массового распространения практики удаленной работы, неопределенности прогнозов эффекта от данной тенденции в долгосрочной перспективе и будущей роли физических рабочих мест в этом году офисные помещения не вошли в топ-10 наиболее привлекательных направлений; даже офисы, оборудованные для работы по гибкому графику / коворкинга, значительно опустились в рейтинге на фоне выжидательной тактики отрасли, игроки которой не уверены в том, к чему приведут наметившиеся тенденции в мире после пандемии.

Общий рейтинг Сектор

Инвестиционный рейтинг

 

Девелоперский рейтинг

1

Центры обработки данных

1

1

2

Логистические площади

2

2

3

Медико-биологические науки

3

3

4

Новая энергетика/инфраструктура

5

4

5

Промышленные объекты/склады

6

5

6

Здравоохранение

7

7

7

Объекты жилой недвижимости, арендуемые частными лицами

 

9

 

8


8


Доступное жилье

8

6

9
 

Телебашни/оптоволокно

4

13

10
 

Социальное жилье

11

9

О PwC

В PwC мы работаем с целью укрепления доверия общества к бизнесу и решения важных проблем. PwC представляет собой сеть фирм в 155 странах мира, объединяющую свыше 284 000 специалистов, которые готовы оказывать качественные услуги в области аудита, бизнес-консультирования и налогообложения. Ознакомьтесь с более подробной информацией и расскажите нам о том, что важно для вас, на нашем сайте www.pwc.com.

Под «PwC» понимается сеть PwC и (или) одна или несколько входящих в нее фирм, каждая из которых является самостоятельным юридическим лицом. Более подробная информация представлена на нашем сайте www.pwc.com/structure.

Информация об Urban Land Institute

Urban Land Institute является международным некоммерческим научно-исследовательским институтом, деятельность которого финансируется его членами. Институт был основан в 1936 году, и в настоящее время его членами являются более 45 000 специалистов и организаций по всему миру, обладающих полным спектром знаний в области использования земель и девелопмента.

Институт насчитывает почти 4 000 членов в Европе в 14 страновых сетях национальных советов. Подробнее об институте читайте на сайте europe.uli.org, подписывайтесь на наш Twitter или присоединяйтесь к нашей группе в LinkedIn.

Контакты

Анна  Смищенко-Миронова

Анна Смищенко-Миронова

Руководитель пресс-службы, PwC в России

Тел: +7 (495) 967 6172

Мария Новикова

Мария Новикова

Специалист пресс-службы, PwC в России

Тел: +7 (495) 967 6000

Мы в социальных сетях