Анализ влияния использования эскроу-счетов на себестоимость и рентабельность продаж в строительстве жилья

За последний год законодательство в сфере долевого строительства жилья претерпело ряд значительных изменений, которые вызвали бурную реакцию в профессиональном сообществе и поставили ряд вопросов перед участниками рынка. Основным концептуальным изменением является переход от финансирования строительства жилья за счет средств, получаемых напрямую от дольщиков, к проектному банковскому финансированию. Цель законодателя – минимизировать риски покупателей строящихся квартир, предоставить определенные гарантии сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.

При реализации проекта нового жилищного строительства у застройщика пока существует 2 ключевых варианта реализации жилых площадей в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

  • заключение договоров долевого участия (ДДУ) с использованием механизма эскроу-счетов;
  • заключение договоров ДДУ с получением застройщиком средств напрямую на этапе строительства (при этом применятся банковское сопровождение, и действуют ограничения на совершение ряда действий и операций со стороны застройщика).

При этом, если первый договор долевого участия в рамках проекта будет представлен на регистрацию после 1 июля 2019 года, то реализовать площади на этапе строительства возможно только с использованием механизма эскроу-счетов. Учитывая новизну данного механизма на российском рынке жилья – он был реформирован в ходе последних изменений законодательства о долевом строительстве –  на данный момент существует неопределенность в отношении его реализации на практике, коммерческих условий банков и в целом по тому, как  данный механизм влияет  на экономику проекта.

По данным единой информационной системы жилищного строительства ЕИСЖС, опубликовано 100 проектных деклараций, предполагающих привлечение средств на финансирование с использованием механизма эскроу-счетов.

Команда PwC провела аналитическое исследование, чтобы резюмировать собственную позицию по данному вопросу – какой же эффект влияния механизм эскроу-счетов может оказать на экономику проекта, себестоимость и рентабельность продаж?  Сравнение производится со схемой реализации площадей застройщиком без использования эскроу-счетов, т.е. при варианте банковского сопровождения Застройщика.

В рамках исследования эффект был рассмотрен на примере двух типовых вариантов строительства, различающихся масштабом застройки, и, соответственно, экономикой:

- точечная застройка;

- комплексное освоение территории.

При этом предполагалось, что в сценариях «с использованием» и «без использования» эскроу-счетов:

  • застройщик обладает необходимыми правами на земельный участок под застройку;
  • финансирование расходов проекта в части собственных средств составляет 10% от планируемой стоимости строительства (минимальный норматив достаточности средств застройщика для привлечения денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с 214-ФЗ);
  • цена продажи готовых квартир (строительство завершено) одинаковая

В таблице ниже представлены ключевые допущения, использованные в анализе:

 

Показатель

Точечная застройка

Комплексное освоение территории

Площадь квартир

10 000 кв. м

300 000 кв. м

Срок строительства

2 года

6,5 лет

Количество очередей

1

4

Рентабельность[1] продаж сценария без эскроу-счетов

12,6 %

9,6 %

Объем реализации квартир на стадии строительства

70 %

55 % - 70 %, в зависимости от очереди

Дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства

19 %

19 %

[1] Рассчитывается как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж.

Влияние на себестоимость

Применение эскроу-счетов приводит к:

  • наличию более длительного срока кредитной нагрузки (ввиду отсутствия возможности использовать поступающие от продажи средства дольщиков на оплату строительства), но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу-счета;
  • отсутствию взносов в компенсационный фонд долевого строительства (1,2 % от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия).

На графиках ниже представлен эффект влияния эскроу-счетов на себестоимость проекта по отношению к сценарию без учета их использования. Увеличение себестоимости проекта точечной застройки / комплексного освоения территории при использовании эскроу-счетов составляет 3,8 % / 3,0 %, соответственно, относительно сценария без использования эскроу-счетов.

Следует отметить, что привлечение банковского финансирования при эскроу-счетах позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства (что уже успешно применяется в Европе), и, соответственно, обеспечить процесс строительства без задержек и замедлений. Отсутствие необходимости (зачастую существующей на практике в настоящее время) переноса сроков сдачи объектов в эксплуатацию на более поздний срок может позволить улучшить экономику проекта, однако данный эффект не оценивался в рамках настоящего исследования.

 



Влияние на рентабельность

Реализация квартир с использованием эскроу-счетов позволит минимизировать строительные риски для покупателей. Соответственно, в новых условиях, застройщики будут иметь возможность предоставлять меньшую скидку к ценам квартир на начальных этапах строительства относительно цен готовых квартир. Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее в следствие увеличения себестоимости.

На графике ниже представлен эффект влияния эскроу-счетов на рентабельность продаж проекта точечной застройки относительно сценария без использования эскроу-счетов. Как видно из графика ниже, для сценария эскроу-счетов при величине дисконта на цены квартир на начальной стадии строительства в размере 10 %, например, рентабельность девелопера практически не изменяется относительно сценария без эскроу-счетов.


Выводы

Результат проведенного исследования с учетом использованных допущений показывает, что эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0 % - 3,8 % (что соразмерно инфляционному приросту). Снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне.

Обращаем особое внимание, что результаты данного анализа напрямую зависят от используемых в анализе допущениях и могут достаточно существенно отличаться от результатов по конкретным проектам и для конкретных девелоперов (ввиду различной рентабельности продаж, сроков строительства, темпов продаж, статуса девелопера и пр.)

Контакты

Олег Малышев

Партнер, руководитель практики оказания услуг компаниям сектора недвижимости, PwC Россия

Тел: +7 (495) 967 6138

Андрей Тонконогов

Директор, руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости, PwC Россия

Тел: +7 (495) 967 3198

Мы в социальных сетях