Skip to content Skip to footer
Поиск

Загрузка результатов

Ташкент - новая столица недвижимости

Доля инвестиций в ВВП, %, данные МВФ

  2018 2019 2023
Узбекистан 5 5 6

Туркменистан

6,2

5,6

5,7

Грузия

5,5

4,8

5,2

Казахстан

3,7

3,1

4,6

Армения

6

4,8

4,5

Таджикистан

5

5

4

Молдавия

3,8

3,8

3,8

Украина

3,5

2,7

3,4

Киргизия

2,8

4,5

2,4

Азербайджан

1,3

3,6

2

Белоруссия

4

3,1

2

Россия

1,7

1,8

1,2

От Москвы до столицы Узбекистана -  Ташкента -  чуть менее 3 тыс. км и 4 часов пути на самолете, но об этой среднеазиатской стране мы знаем намного меньше, чем о более далеких Тайланде и Вьетнаме, хотя Ташкент с населением 2.5 млн чел является одним из крупнейших городов бывшего СССР, уступая по численности лишь Москве, Санкт-Петербургу и Киеву.

По итогам прошлого года Узбекистан вошел в топ-10 стран, достигших наилучшего улучшения состояния деловой среды, согласно отчету Всемирного банка «Doing Business» (за 4 года удалось подняться в рейтинге более чем на 60 позиций).

После смены власти в последние 2 года во многих сферах была объявлена либерализация: отменено регулирование курса доллара, началось развитие туризма и привлечение иностранных инвестиций, открыто 14 свободных экономических зон.

Помимо этого, развитию экономики страны может способствовать наличие крупнейшего внутреннего рынка в регионе, низкие операционные издержки и дешевая рабочая сила (средняя месячная заработная плата около $300, что почти вдвое меньше, чем в соседнем Казахстане). Кроме того, на 2019 г. намечена налоговая реформа, и есть все основания предполагать, что условия ведения бизнеса улучшатся.

С 2017 г. Узбекистан начал проводить политику открытых дверей по отношению к зарубежным инвесторам и сегодня многие отмечают что страна обладает потенциалом «спящего тигра», «нового экономического гиганта», «нового азиатского дракона».

По итогам прошлого года оборот внутреннего рынка крупнейших среднеазиатских стран СНГ (Казахстана, Узбекистана, Киргизии, Таджикистана и Туркмении) составил $150 млрд. По прогнозу Азиатского банка развития, средние темпы роста экономик региона в текущем году составят 3,9%, при этом в Казахстане ВВП увеличится на 3,3%, в Узбекистане — на 7,5%. 

По прогнозам Международного валютного фонда до 2020 г., Узбекистан по темпам роста ВВП войдет в тройку лидеров стран бывшего СССР, опережая такие страны, как Россия, Казахстан и Грузия, а по прогнозам на конец 2023 г., станет лидирующей страной в регионе по этому показателю.

Анна Данченок Директор, руководитель группы консалтинга в сфере недвижимости, PwC Россия

Помимо этого, международные эксперты отмечают также рост инвестиций в Узбекистан. По прогнозам МВФ, на конец 2023 г., доля инвестиций в структуре ВВП превысит 39%, что будет являться максимальным показателем для всех стран бывшего СССР.

В последние несколько лет в стране были заявлены и уже начали строиться масштабные проекты многофункциональной застройки, причем не только в столице, но и в других городах, например, Нурафшоне и Бухаре.

Наиболее известным является проект «Ташкент Сити», где в рамках развития территории площадью 80 га планируется возведение бизнес-центров, культурных и торговых объектов, технопарка, жилого квартала и сопутствующей инфраструктуры общей площадью более 1 млн кв. м.

Совместно с властями города южнокорейские инвесторы реализуют проект по строительству «умного города». На территории около 50 га разместятся бизнес-центры, жилые дома, научно-исследовательские центры, образовательные, коммерческие и промышленные учреждения и другие объекты. Планируемый объем инвестиций в подобные проекты исчисляется миллиардами долларов.

 

2018

2019

2023

Узбекистан

32,158

33,329

39,188

Грузия

35,22

35,162

34,591

Казахстан

25,505

26,055

30,426

Киргизия

30,711

30,375

28,05

Белоруссия

26,6

27,411

26,56

Армения

22,505

23,306

24,267

Россия

21,188

22,57

23,53

Азербайджан

25,024

24,223

23,424

Украина

18,782

19,215

22,855

Таджикистан

22,823

21,575

21,962

Молдавия

19,789

20,468

19,31

Туркменистан

н.д

н.д

н.д

Первым сегментом недвижимости, который начал активно развиваться, стал рынок ритейла: на сегодняшний день в Ташкенте действуют 8 новых и модернизированных торговых центра, 6 из которых были построены после 2010 г., когда в городе началось строительство торговых объектов нового формата.

По обеспеченности торговыми площадями Ташкент пока уступает не только крупным европейским мегаполисам, но и городам соседнего Казахстана: Алматы (почти в 10 раз), Астане (почти в 15 раз) – так, на сегодняшний день на тысячу человек населения приходится всего 35 кв. м.

На ближайшие два года к открытию в городе заявлены сразу 5 качественных торговых центров общей арендопригодной площадью 129 тыс. кв. м, в случае реализации которых объем предложения на рынке увеличится на 160% за 2 года.

Динамика объема предложения качественных объектов, GLA, кв.м

Обеспеченность торговыми площадями, GLA, кв. м/1 000 чел.

Ключевыми факторами, тормозящим развитие качественного ритейла, являются стабильно низкий уровень жизни населения (среднемесячная заработная плата на момент публикации составляет $180) и лояльность традиционному формату ритейла – базарам, уровень цен на которых часто ниже, чем в современных форматах. В то же время потребительская модель демонстрирует смещение спроса в сторону торговых центров - что подтверждается высоким уровнем заполняемости последних (средний уровень вакансии в качественных объектах составляет 5%).

Этот процесс поддерживается и важными изменениями в демографии: еще несколько лет назад существенный перевес в структуре населения имели сельские жители, в то время как сегодня 51% населения проживает в городах, кроме того, наметилась тенденция к «омоложению» населения, что также дает основания предполагать, новые потребители будут предъявлять другие требования к развитию рынка торговли.

На текущий момент рынок высоко консолидирован: к 2019 году на долю 2 крупнейших девелоперов будет приходиться 78% рынка качественных современных торговых центров среди объектов арендопригодной площадью не менее 5000 кв.м. Якорными арендаторами новых торговых центров являются в основном местные сети продовольственных товаров и бытовой техники, число международных брендов остается невысоким. Этим объясняется тот факт, что зачастую девелоперы формируют эффективный микс арендаторов собственными силами – за счет имеющихся у них портфеля франшиз международных брендов.

Согласно проведенным расчетам, доля расходов на качественные торговые объекты в Ташкенте составляет 7%. Такая низкая доля связана с началом развития формата современных качественных торговых центров и как следствие, низким объемом предложения (например, доля современных форматов торговли в общем розничном обороте России составляет, 35%, тогда как в наиболее развитых странах она превосходит 70%). 

Несмотря на невысокий уровень доходов населения, популярность традиционных базаров и низкое проникновение международных брендов на рынок Ташкента, уровень вакантных площадей в ТЦ города не превышает 5%, что свидетельствует о постепенном повышении среднего уровня благосостояния населения.

Мы прогнозируем, что по мере роста доходов, на рынок будут выходить новые зарубежные бренды, в том числе и российские.

Другой развивающийся сегмент – гостиничный.

На сегодня в Ташкенте функционируют 129 отелей совокупным номерным фондом около 6 тыс. номеров. Большинство средств размещения относятся к мини-отелям и гостиницам низких ценовых категорий.

Предложение качественного номерного фонда

К качественному номерному фонду относятся 11 отелей (совокупно 1900 номеров, что составляет примерно 1/3 от общего объема предложения), среди которых как отели категории люкс (Hyatt Regency), так и международные отели категории 4-5* (Radisson Blu, Lotte City, Wyndham, Ramada hotel), а также отели местных операторов и гостиницы советского периода, претерпевшие реновацию.

Согласно озвученным планам инвесторов, к 2021 году в городе появятся 8 новых качественных отелей совокупным номерным фондов около 1300 номеров (в том числе в составе Ташкент Сити и Hightech City). Таким образом, объем качественного предложения вырастет на 68%.

Средняя стоимость ночевки для отеля качественного номерного фонда находится в диапазоне $103-$179 для отелей средней ценовой категории и $218-$333 для отелей высокой ценовой категории.

Важным фактором будущего развития рынка являются ежегодно увеличивающиеся туристический поток, а также увеличение длительности пребывания в городе (в среднем, 2,6 дня).

Основным видом туризма сегодня является бизнес-туризм (около 85% от общего объема ночевок), кроме того, для Узбекистана является важным религиозный туризм, что также является важным фактором развития сегмента  специализированных отелей.

Количество размещенных в отелях, тыс. человек

Рост экономики страны, а также повышение туристического потока сегодня способствуют развитию отелей всех ценовых категорий, включая люкс.

Проводя аналогии с развитием гостиничного рынка в странах Восточной Европы, стоит вспомнить, что в первую очередь на рынок выходят отели наиболее дорогих ценовых категорий, и постепенно в объеме нового строительства начинают превалировать объекты средней ценовой категории (например, 74% московских отелей, запланированных к открытию до конца 2019 г. относятся к средней ценовой категории).

В этой связи мы предполагаем, что наибольший потенциал развития в среднесрочной перспективе имеют отели категории 3-4*, чему будет способствовать увеличение туристического потока, продолжительности пребывания туристов в городе, а также необходимость обновления номерного фонда, поскольку большинство существующих объектов были построены еще в советский период.

Контакты

Саян Цыренов

Директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости, PwC в России

Тел: +7 (495) 967 6000

Мы в социальных сетях